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深圳控股对标新鸿基

时间:2016-04-16 15:21来源:未知 作者:admin 点击:
房地产行业竞争白热化,转型成为越来越房企的必修课。就连深圳的隐形地王深圳控股(00604.HK)也开始进行深度转型。 身为国企,深圳控股行事向来低调。很多人并不知道,它在深圳有很多优质土地,其2015年的销售额近七成来自深圳。 4月13日,深圳控股副总裁董

房地产行业竞争白热化,转型成为越来越房企的“必修课”。就连深圳的隐形“地王”深圳控股(00604.HK)也开始进行深度转型。

身为国企,深圳控股行事向来低调。很多人并不知道,它在深圳有很多优质土地,其2015年的销售额近七成来自深圳。

4月13日,深圳控股副总裁董方接受《第一财经日报》记者专访时表示,基于土地越来越稀缺,未来五年,深圳控股将由“开发-销售”向“开发-销售-持有-运营”模式转型,持有更多深圳优质物业,要成为深圳版的“新鸿基”。

同时,深圳控股将重点打造园区运营、住宅物业管理、商业管理、服务式公寓运营等四大轻资产运营服务平台,计划到2020年之前推动1~2家平台上市。

销售转向持有 对标新鸿基

截至2015年底,深圳控股在深圳核心位置的土地储备建筑面积达到220万平方米。目前深圳核心位置的房地产项目售价最少要6万元/平方米,按此最保守预计,上述土地储备的货值将达1320亿元,相当于深圳控股2015年全年销售额的8.25倍。

而作为深业集团的主要上市平台,深圳控股还将从母公司获得大量优质土地资产注入。截至2015年底,深业集团在深圳拥有16个、规划总建筑面积超过680万平方米的城市更新(也称“旧改”)资源。

在深圳楼市暴涨,成为全国楼市最炙手可热的片区后,深圳控股手中握有的资源价值愈加显现。但也正因深圳的土地资源日渐匮乏,逼迫着这家深圳老牌房企转型。

“我们在深圳的土地资源还够发展五年,这五年就是我们转型的时间。”董方对《第一财经日报》记者坦言。

当房地产行业进入白银时代,开发-销售的老路已经很难持续地走下去。如今,多数开发商普遍面临拿地的难题:一线城市地价过高,拿地风险很大,万一市场波动,很可能就会亏损;三四线城市地价虽然便宜,但住宅库存高,拿地开发后的房子不好卖。就连万科高级副总裁谭华杰近一年多也在反复强调这一点。

董方也深刻感受到了这一点:“拿还是不拿,都可能会死。除非在一二线城市已经有非常优质的土地资源。”

庆幸的是,深圳控股从2011年开始提出“聚焦深圳”,加上背靠深业集团和国资委的大树,得以在深圳储备较多土地资源。

但深圳控股依然面临着如何转型的问题,董方给出的答案是“对标新鸿基”,由“开发-销售”逐步向“开发-销售-持有-运营”的模式转型,即将深圳核心地段最优质的资产,比如甲级写字楼、产业研发大厦、商场、酒店等留下来用作投资物业,通过提升商业运营能力,实现资产价值的最大化。

众所周知,新鸿基地产(00016.HK)是香港优质物业最大的持有者。2014年6月至2015年6月财年,新鸿基地产持有2870万平方呎(合约266.6万平方米)已落成投资物业,占该公司在香港土地储备的56%。这些投资物业70%位于核心商业区,整体出租率近两年维持在95%的高水平,全年实现总租金收入高达港币156.75亿元(合约人民币130.8亿元),同比增长7%。

目前,深圳控股持有投资物业约100万平方米,其中大部分在深圳市区。董方告诉《第一财经日报》记者,未来公司还将继续聚焦深圳,计划在2016~2018年新建成约60万平方米的优质投资物业,投资物业收入达到约人民币 20亿元。

轻资产运营 多业务拟分拆上市

房地产项目从销售逐步转向持有,最考验房企的运营能力。

董方告诉《第一财经日报》记者,深圳控股将重点打造四大轻资产运营服务平台:智慧园区运营公司、住宅物业管理公司、商业管理公司、服务式公寓运营服务公司,这是向“开发-销售-持有-运营”的模式转型的关键。一旦成型,将成为新的利润增长点。

按照深业集团的计划,到2020年要力争实现1~2个运营服务平台上市。其中,智慧园区运营公司最有可能第一个上市。

事实上,深圳控股旗下的天安数码城中国第三大产业园区运营商,在深圳、广州、天津、青岛、佛山、东莞等地有多个产业园区项目,储备建筑面积达 1500万平方米。而深业集团也拥有大量园区项目,如泰然金谷、深圳科技园、深业车城、深业U中心、深业家之福、深业锦绣工场古玩城等。

“我们计划推动天安物业与泰然物业的整合,希望2016年能完成,目标是要推动上市。”董方透露,园区的增值服务空间巨大,如办公、网络、车辆、贷款需求等,利润率也相对较高,公司很看好这块业务。

住宅物业管理方面,深圳控股也已有较大规模。截至2015年年底,深圳控股拥有六家国家一级资质的物业管理企业,接管物业面积超过4000万平方米,接近中海物业(02669.HK)的规模。

据《第一财经日报》记者了解,深圳控股2016年已在启动成立深业物业管理集团,计划2016年内在整合上完成一大步,未来不排除会分拆上市。

但对于近几年刮起的物业O2O与增值服务风,董方表示不太乐观。他说:“住宅物业增值服务看上去很美好,但实际要开展很难,业主的抵触情绪较多,盈利空间还很小。我们目前还没有摸索出比较合适的盈利模式。”

未来五年,深圳控股将在保持销售规模稳定增长的同时,加快轻资产运营平台的搭建。按照规划,到2020年,深圳控股合同销售保持10%~20%的持续增长,其中深圳区域产品比重占70%以上;2018~2020年,运营服务的收入达18亿元。
本文来源:http://im56.cn宁乡物流管理中心
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